10月数据房住不炒拐点已现 个人按揭贷款负增长

国内新闻和讯网亿翰智库2017-11-15 06:47

一、销售:单月销售同比负增长,

重点城市成交全线滑落

2017年1-10月,全国商品房累计销售金额10.3万亿元,同比增长12.6%,增速比1-9月份回落2个百分点。销售面积13.03亿平方米,同比增长8.2%,增速比1-9月份回落2.1个百分点。

继9月单月销售面积负增长后,10月成交依然低迷。全国28座重点城市成交面积同比下降44%。其中,一线城市同比下滑60%。

北京成交面积30万平米,同比锐减70%。销售锐减的直接体现是今年十一黄金周的惨淡。10月1日至8日,上海成交面积同比下跌96%,仅为0.56万平米,市场接近冰封。二、三线城市同比减少42%,各类城市几乎无一幸免。长沙、成都、天津、贵阳和佛山等城市跌幅都达到甚至超过50%。但与此同时,重庆、杭州、武汉消化周期降至3个月以内,市场供应仍然偏紧。

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图:10月主要城市销售面积同比跌幅

销售走低主要有以下三方面原因:

2016年10月市场较热,同期比较的基数较高,导致跌幅较之前更为明显;

政策从供需两方面双重作用:在供应端,继续加强对预售许可证的控制,德州和沈阳出台限价。10月住宅市场供应量大幅回落,一线城市同、环比分别锐减37%和63%。由于年底房企普遍冲刺年度业绩目标,预计11月至12月供给将有所回升。在需求端,调控政策仍在查漏补缺,不断加码。10月,三亚、绍兴、昆明、太原、石家庄、襄阳、天津七地先后出台限售政策。到目前为止,全国限售政策已经扩展至50座城市或地区。

10月下旬召开的会议,关键时间点上政策风向有待明确,也导致购房者普遍观望,成交热情不高。

基于目前的政策和市场环境,一二线城市完全在四限政策的控制之下,三线城市的阶段性需求已经逐渐释放完毕,预计11-12月的销售增速仍将稳步下降。但我们对全年销售数据仍然保持乐观,2017年上半年累计销售金额增幅高达22%,预计将对全年销售形成较强支撑。尽管单月销售增速负增长,但11-12月只要环比降幅不高于30%,2017年就将成为中国房地产市场销售的新高点。

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从单月数据看,10月,全国商品房单月销售额1.11万亿元,同比减少2%,2017年以来首次单月同比负增长。销售面积1.42亿平米,同比减少6%。

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二、土地成交量升价跌,

价格逐渐回归理性

2017年1-10月,全国累计土地成交价款9695亿元,同比增长43.3%,增速较1-9月份降低3个百分点。10月单月土地成交价款1546亿元,同比增长29%,环比增速为0。

总量上涨的同时,土地成交均价显著下降。10月份监测地块成交均价2609元/平方米,环比下降37%,土地平均溢价率26.0%,环比下跌6.6个百分点,成为年内最低点。

一线城市溢价率20.5%,环比回升10.7个百分点;二线和三线城市土地溢价率回落幅度均超过10个百分点。

在土地市场的持续放量下,市场供应关系持续改善,土地价格也将进一步回归理性,并对房价上涨产生抑制作用。

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三、开发意愿降低,

新开工面积单月增速 -4%

2017年10月,全国房屋累计新开工面积14.51亿平米,同比增长5.6%,增速比1-9月份回落1.2个百分点。10月全国房屋单月新开工面积1.4亿平米,同比下降4%,增速较9月下降5个百分点。

销售增速持续走低,在一定程度上影响了房地产开发商的开发意愿。

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2017年1-10月份,全国房地产开发投资额9.05万亿元,同比名义增长7.8%,增速相对1-9月份下降0.3个百分点。10月全国房地产单月开发投资金额0.99万亿元,同比增长6%,增速较9月下降3个百分点。

8月至9月单月投资额增速的短暂回升,主要是由于土地招拍挂存在滞后,投资增速高点出现晚于新开工。受开发意愿降低的持续影响,10月份投资额增速已经出现回调。

由于投资受前期销售影响较大,已预售的房子要求开发商持续完成后续投资,因此,

我们预计回调空间有限,全年房地产开发投资额增速基本符合我们年初提出的“中性5%,乐观7%”的预期。

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四、个人按揭贷款负增长,

租赁市场风景这边独好

1-10月份,个人按揭贷款1.96万亿元,同比减少1%,这也是34个月以来首次出现负增长。由于个人按揭贷款的统计比较及时和准确,更能够体现市场动向,

进入负增长区间释放出鲜明的拐点信号,这一变化值得关注。

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个人按揭贷款同比减少的原因来自市场和政策两方面。市场原因主要是商品房销售金额逐月向下,尤其是一二线城市大幅滑坡。政策原因是房地产行业的资金仍然在继续收紧,11月3日,住建部、央行和银监会联合规范购房融资要求,重点排查首付贷、消费贷等。此外,全国各银行首套房贷款利率普遍在基准利率基础上浮10%。

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图:全国首套房贷平均利率

除个人按揭贷款外,1-10月份,房地产开发企业到位资金12.6万亿元,同比增长7.4%,增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中,

国内贷款2.08万亿元,同比增长20.2%;

利用外资125亿元,同比增长1.6%;

自筹资金4.11万亿元,同比增长0.8%;

其他资金4.39万亿元,同比增长8.2%。

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图:房地产开发企业到位资金及其组成增速变化

区别于普通住房市场的资金收紧,住房租赁市场风景这边独好。

10月份召开的会议重申:

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

发展住房租赁市场是房地产长效机制的重要内容。10月,租赁市场再传资金方面的利好,10月23日,国内首单房企租赁住房REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过; 11月初,建行推出了首批个人住房租赁贷款产品“按居贷”。在政策的支持下,创新的资金来源和融资方式将是目前租赁市场发展的重要动力。

文章来源:微信公众号亿翰智库

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