专家预言:2016下半年的楼市上涨已成定局!

[导读]与库存快速下降对应的是部分二线城市房价大涨,环比涨幅远超一线城市。

一线城市中的上海与深圳在政策影响下,库存出现了增加,但被称为“四小龙”的南京、厦门、合肥、苏州二线城市库存却依然快速下调。

与库存快速下降对应的是部分二线城市房价大涨,环比涨幅远超一线城市。

根据统计局5月公布的数据,合肥、厦门新建商品房价格4月环比涨幅超过5%,南京涨4.4%。合肥更以新建商品房价格以环比近6%的涨幅、二手房价格近7%的涨幅领涨全国。相比之下,一线城市中领涨的上海同期新建商品房价格环比上涨3.6%。

智库中心研究总监严跃进向《经济参考报》表示,一线城市的房价偏高,部分投资投机资金开始撤出一线城市,进入二线城市,这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。

楼市三大趋势

1、房价快速上升。

根据国家统计局最新发布的4月房价指数,目前南京、厦门的房价同比增速已经超过了北京,合肥增速也已经超过了广州。其中南京房价同比涨幅更是达到了22.6%,高居全国第三,如果不是因为70大中城市房价未统计苏州,北京房价增速或许难以排入前五。之前库存压力相对较大、上周地王大放异彩的杭州,房价同比涨幅也达到了15%,紧跟在广州之后。

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具体到项目视角,房价涨幅更是惊人,以当下最热的南京、苏州、合肥三座城市5月成交数据为样本,据CRIC数据统计,价格同比涨幅超过五成的项目数量占比达到23%,价格同比涨幅超过九成的项目也有10%。并且在毗邻上海的苏州,更是出现了大量房价同比翻番的项目,从区域上来看,这些项目多处于去年房价基数相对较低的园区、新区、吴中区等地。

2、消化周期下滑至历史最低水平。

5月份,一二线重点城市消化周期持续回落,至月末共有6个城市消化周期低于4个月。一线城市中仅上海入围,消化周期为3.1个月,二线城市方面,则有南京、合肥、武汉、苏州、郑州等五个城市满足标准,这些城市基本都达到了无房可卖的程度。其中南京消化周期更是只有1.5个月,“一房难求”已经成为不少购房者必须面对的难题。并且需要指出的是,南京、苏州、武汉等市的供应规模都在2013年前后上了一个台阶,但消化周期仍在一再走低,说明给力的需求端已经成为了常态,并推动这些城市房地产热度一再攀升。

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3、地王纷纷出现,面粉贵过面包。

据CRIC监测,2016年1月至今全国一共诞生了80个总价、单价地王,共分布在22座城市,其中仅南京、上海、杭州、佛山四座城市,地王数量已经达到39个,接近全国一半;范围放宽一些,再加上北京、合肥、苏州、武汉,地王数量将达到全国七成。并且除了一线城市和“广佛同城”的佛山之外,其余的“地王之城”都是上文提到的热点二线城市。

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在这些热点二线城市的地王带动下,2016年土地市场价格一再攀高。在5月份成交的经营性土地中,一线城市成交金额占比仅为25%,较过去三年均值低了10个百分点,但土地市场平均溢价率依然高达73%,成交楼板价高达6000元/平方米,同比大涨155%,创下历史新高。

对于地价房价的疯涨,热点城市也出台了一些限制性政策,但大多没有得到理想的成效,以至于近期“限购复辟”的谣言也愈演愈烈。3月底以来,苏州、南京相继出台了预售证“限涨令”,合肥则是禁止捆绑车位变相涨价。但从实际效果来看大多不痛不痒,限价不仅没有对房价产生实质性影响,反而打开了房价上涨的心理预期。而5月份苏州、南京相继出台的土地“限价熔断令”,其实也只是“掩耳盗铃”,从最近的苏州土拍来看,最终成交土地的溢价率、楼板价还是高居不下。

客观的说,如果这些热点城市重启限购令,确实能够在短期内为楼市降温,起到维稳地价和房价的效果。但这只能是政府迫不得已的一张牌,毕竟对这些二线城市来讲,房地产还是对经济发展起到了至关重要的作用,如南京近年如火如荼的城市建设和地铁敷设,也离不开这些地王的贡献。

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但时至今日,眼看地王频频出现,房价越来越离谱,老百姓对于房价的诟病越来越多,中央要求调房价的行政压力也越来越大。在社会舆论和中央政令的双重压力下面,地方政府不得不考虑出此重拳了。但这张牌一旦打出,对市场的影响也是巨大的,过往市场变化已经让我们对此有了经验。以热点城市为例,2011年南京、苏州、合肥都在限购出台后遭遇了严冬,而2014年9月前后的限购解绑,也让这些城市提前迎来了楼市的春天。

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